Reālnastas tiesiskā regulējuma attiecināšana uz atsevišķiem dzīvokļa īpašnieka pienākumiem

Ievads

2017.  gada 1.  janvārī stājās spēkā Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumi, kuriem atbilstoši sākotnējai likumprojekta izstrādātāju iecerei bija jānodrošina, lai dzīvokļa īpašuma atsavināšanas rezultātā nepalielinātos dzīvojamās mājas parāds par pakalpojumiem, ar šādu parādu saprotot saistības par pārvaldīšanas izdevumiem, pakalpojumiem, kas ir saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, kā arī zemes lietošanu, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes. Šajā rakstā sniegts izvērtējums gan par iepriekš minētā likumprojekta un tā pieņemtās redakcijas atbilstību likumprojekta anotācijā noteiktajam mērķim, gan par iespēju attiecināt reālnastas tiesisko regulējumu pārvaldīšanas izdevumu un ar dzīvokļa īpašuma lietošanu saistīto pakalpojumu izmaksu segšanas pienākuma nodrošināšanai dzīvokļa īpašuma atsavināšanas gadījumā.

Faktiskais un tiesiskais stāvoklis pirms normatīvā regulējuma grozījumiem

Likumprojekta „Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā” anotācijā secināts, ka, „tā kā bieži izveidojas situācija, ka dzīvokļa īpašuma atsavinātājs nesedz parādsaistības, kuras tas izveidojis pirms dzīvokļa īpašuma atsavināšanas, piemēram, par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, tad palielinās dzīvojamās mājas parāds par pakalpojumiem, kas palielina risku, ka dzīvojamajai mājai var tikt atslēgts kāds no pakalpojumiem, tādējādi ciešot pārējiem dzīvokļu īpašniekiem, kam nav izveidojušies parādi”. Parādu problēmas apjomu apliecina, piemēram, dati par kopējo parādu par siltumenerģijas pakalpojumiem, kas sniegti republikas nozīmes pilsētās. 2015.gada 1.septembrī šis parāds veidoja 17,7 miljonus euro (Rīgā – 4,3 miljonus euro; par parādu apjomu Ventspilī un Jelgavā nav datu).

Ar dzīvokļa īpašuma lietošanu saistīto pakalpojumu vai plašāk – dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu – sniegšanas iespējamā pārtraukšana ir būtisks risks, taču ne vienīgais, ar kuru parādnieka rīcības (bezdarbības) rezultātā saskaras dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība. Atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 10.pantam dzīvokļa īpašniekam ir pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, tostarp sedzot ar pārvaldīšanu saistītos izdevumus, pildīt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus, tai skaitā lēmumus par tādu pārvaldīšanas darbību veikšanu, kas nepieciešamas dzīvojamās mājas uzlabošanai un attīstīšanai. Dzīvokļa īpašniekam pienācīgi nesedzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus, var tikt traucēta dzīvojamās mājas uzturēšanas vai uzlabošanas darbību veikšana, kas savukārt nozīmē, ka tiek pasliktināta dzīvokļu īpašnieku dzīves vides kvalitāte.

Katra atsevišķa dzīvokļa īpašnieka un dzīvokļu īpašnieku kopības savstarpējo tiesību un pienākumu regulējums Dzīvokļa īpašuma likumā un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā norāda, ka pēc būtības tas ir speciāls kopīpašuma institūts, neraugoties uz to, ka atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 2.panta pirmajai daļai dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums un kopīpašumā tradicionālā izpratnē ietilpst tikai noteikti attiecīgā nekustamā īpašuma elementi. Arī Dzīvokļa īpašuma likuma 2.panta  trešajā daļā ietvertā norāde, ka Civillikuma 927.panta noteikumi uz dzīvokļa īpašumu attiecināmi ar minētajā likumā paredzētajiem ierobežojumiem, apliecina, ka dzīvokļa īpašums ir īpašums ar aprobežojumiem par labu dzīvokļu īpašnieku kopībai. Vācijas Dzīvokļa īpašuma likuma (Wohnungseigentumsgesetz) 18.paragrāfā minētais aprobežojums izpaužas arī kā pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības prasīt dzīvokļa īpašniekam atsavināt savu dzīvokļa īpašumu, ja viņš tik būtiski pārkāpis pret pārējiem dzīvokļu īpašniekiem pastāvošos pienākumus, ka nevar sagaidīt, ka pārējie dzīvokļu īpašnieki turpinās ar viņu atrasties vienā dzīvokļu īpašnieku kopībā. Minētais priekšnosacījums noteikti ir izpildīts, ja dzīvokļa īpašnieks, neraugoties uz brīdinājumu, atkārtoti rupji pārkāpj viņam likumā noteiktos pienākumus vai arī dzīvokļa īpašnieks vairāk nekā 3 mēnešus kavē pārvaldīšanas izdevumu samaksu apmērā, kas pārsniedz 3/100 viņa īpašuma vērtības. Tātad aprobežojums par labu dzīvokļu īpašnieku kopībai var izpausties arī kā dzīvokļa īpašuma piespiedu atsavināšana, ja dzīvokļa īpašnieks būtiski pārkāpis dzīvokļu īpašnieku kopības likumiskās intereses.

Dzīvokļu īpašnieku kopība iepriekš minēto apsvērumu dēļ ir ieinteresēta dzīvokļa īpašnieka ar mājas pārvaldīšanu saistīto parādsaistību iespējami ātrā un pilnīgā dzēšanā. Dzīvokļu īpašnieku kopības (pārvaldnieka) centieni panākt parādnieka saistību tiesiskā pienākuma izpildi, tostarp tiesas ceļā, tomēr nereti nevainagojas panākumiem, jo parādniekam nav mantas, uz kuru vērst piedziņu, bet attiecīgais dzīvokļa īpašums primāri kalpo hipotekāro kreditoru prasījumu apmierināšanai, nepaliekot pāri finanšu līdzekļiem, lai segtu parādsaistības, kas saistītas ar mājas pārvaldīšanas izdevumiem un mājas uzturēšanai nepieciešamo, kā arī ar dzīvokļa īpašuma lietošanu saistīto pakalpojumu saņemšanu.

Brīdis, kad parādnieks atsavina savu dzīvokļa īpašumu vai arī tas tiek atsavināts, veicot labprātīgu pārdošanu izsolē tiesas ceļā, ir piemērots dzīvokļu īpašnieku kopības interešu efektīvākai aizsardzībai, taču līdzšinējais normatīvais regulējums atbilstošu tiesisko mehānismu dzīvokļa īpašnieka parādsaistību dzēšanai neparedzēja.

Priekšlikums normatīvā regulējuma grozījumiem un likumdevēja izvēlētais risinājums

Ekonomikas ministrijas izstrādātais un valdības apstiprinātais parādsaistību dzēšanas problēmas risinājuma priekšlikums paredzēja vairāku grozījumu veikšanu Dzīvokļa īpašuma likumā​. Galvenais likumprojektā ietvertais priekšlikums bija papildināt Dzīvokļa īpašuma likumu ar 12.¹  pantu. Tas paredzēja, ka ar dzīvokļa īpašuma atsavināšanas brīdi dzīvokļa īpašuma ieguvējs „iestājas dzīvokļa īpašuma atsavinātāja vietā saistībās” par pārvaldīšanas izdevumiem, pakalpojumiem, kas ir saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu un zemes lietošanu, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes. Uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju pārietu arī blakus prasījumi, kas saistīti ar iepriekš minētajiem prasījumiem. Jāatzīmē, ka prasījumu apjoms, kas pārietu uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju, tika ierobežots ar summu, kas būtu jānorāda aktā, kuru parakstītu prasījumu tiesīgās personas, dzīvokļa īpašuma atsavinātājs un dzīvokļa īpašuma ieguvējs. Šajā summā nebūtu iekļaujamas saistības, par kuru izpildi pastāvētu strīds, kas tiek izskatīts tiesā Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā, ja vien dzīvokļa īpašuma ieguvējs tās nebūtu īpaši uzņēmies. Visbeidzot, piedāvātais regulējums nebūtu attiecināms uz dzīvokļa īpašumu, kas atsavināts tiesas nolēmuma izpildes rezultātā.

bLikumprojekta anotācija neatklāj, vai likumprojekta autoru mērķis bija piešķirt iepriekš minētajām saistībām liettiesisku raksturu. Iestāšanās saistībās, ar kurām likumprojektā tika saprastas tikai parādsaistības, drīzāk būtu uztverama kā parāda pārvede uz likuma pamata. Turklāt tā tika saistīta ar nosacījumu par prasījumu apmēru konkretizējoša akta parakstīšanu. Kādas būtu sekas, ja kāds no vairākiem akta parakstītājiem to atteiktos parakstīt, likumprojekts nenoteica. Ar „blakus prasījumu pāreju uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju” likumprojektā acīmredzami domāta pienākuma pāreja šādus prasījumus apmierināt. Jāatzīmē, ka piedāvātais regulējums nerisināja parādsaistību problēmu tajos gadījumos, kad dzīvokļa īpašums tiktu atsavināts tiesas nolēmuma izpildes rezultātā. Šāds ķīlas ņēmējiem labvēlīgs regulējums nav pamatots, raugoties no dzīvokļa īpašnieku kopības interesēm, kuru nodrošināšanas nepieciešamība izriet no šā raksta sākumā konstatētā dzīvokļa īpašnieka un dzīvokļu īpašnieku kopības savstarpējo attiecību tiesiskās dabas un no tām izrietošām katrreizējā dzīvokļa īpašnieka īpašuma tiesību aprobežojuma.

Līdz ar to secināms, ka priekšlikums papildināt Dzīvokļa īpašuma likumu ar 12.¹  pantu sākotnējā redakcijā nepietiekami ņēma vērā dzīvokļa īpašnieku kopības intereses, un tā praktiska piemērošana būtu apgrūtināta ar nosacījumu par prasījumu apmēru konstatējoša akta parakstīšanu.

Iepriekš minētais priekšlikums Saeimā neguva atbalstu, un tika aizstāts ar vairākiem informēšanas pienākumiem. Dzīvokļa īpašuma 4.pantā ietvertais dzīvokļa īpašnieka pienākumu uzskaitījums tika papildināts ar pienākumu, atsavinot dzīvokļa īpašumu, informēt dzīvokļa īpašuma ieguvēju par tām dzīvokļa īpašnieka neizpildītajām saistībām, kuras attiecas uz dzīvokļa īpašuma lietošanu, kā arī tika noteikts, ka dzīvokļa īpašuma atsavināšanas gadījumā darījuma dalībnieki nekavējoties rakstveidā paziņo dzīvojamās mājas pārvaldniekam par dzīvokļa īpašnieka maiņu. Dzīvokļa īpašuma ieguvējam savukārt pēc darījuma noslēgšanas ir pienākums iesniegt īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu dzīvojamās mājas pārvaldniekam vai personai, kura atbilstoši pārvaldīšanas līguma noteikumiem kārto mājas lietu.

Dzīvokļa īpašnieka – atsavinātāja – pienākums informēt dzīvokļa īpašuma ieguvēju par parādsaistību apjomu netika saistīts ar ieguvēja pienākumu tās segt. Tāpat likums neparedz nekāda veida nelabvēlīgas tiesiskas sekas par minētā pienākuma neizpildi. Arī formulējumu „saistības, kuras attiecas uz dzīvokļa īpašuma lietošanu” nevar atzīt par pietiekami precīzu, jo to var saprast gan kā saistības, kas rodas, nenorēķinoties par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, gan plašāk – aptverot arī pārvaldīšanas izdevumus un, iespējams, maksājumus par zemes lietošanu, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes. Dzīvokļa īpašniekam noteikto pienākumu „pēc darījuma noslēgšanas” iesniegt dzīvojamās mājas pārvaldniekam vai personai, kura atbilstoši pārvaldīšanas līguma noteikumiem kārto mājas lietu, „īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu” arī nevar atzīt par precīzi noformulētu, jo īpašuma tiesību apliecinošu dokumentu dzīvokļa īpašuma ieguvējs varēs saņemt tikai pēc īpašuma tiesību pārejas ierakstīšanas zemesgrāmatā. Šis apstāklis ir nozīmīgs praksē, jo dzīvojamo māju pārvaldnieki mēdz nepamatoti uzskatīt par īpašuma tiesību pārejas brīdi atsavināšanas līguma noslēgšanas brīdi, neņemot vērā Civillikuma 994.panta un Dzīvokļa īpašuma likuma 8.panta pirmās daļas noteikumus.

Ņemot vērā, ka iepriekš minētie informēšanas pienākumi nenodrošina dzīvokļa īpašnieka (atsavinātāja) parādsaistību efektīvāku dzēšanu, turklāt tie nav pastiprināti ar piespiedu mehānismu, secināms, ka Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumi nesasniegs mērķi nepalielināt dzīvojamās mājas parādu par pakalpojumiem vai vēl jo vairāk – to samazināt. Tādējādi apsverami citi risinājumi, kas varētu nodrošināt dzīvokļu īpašnieku kopības interešu labāku aizsardzību atsevišķa dzīvokļa īpašnieka parādsaistību gadījumā.

Reālnastas tiesiskā regulējuma iespējamā attiecināšana

Pirmšķietami reālnastas tiesiskais regulējums varētu sniegt risinājumu iepriekš aprakstītajai dzīvokļa īpašnieka parādsaistību problēmai dzīvokļa īpašuma atsavināšanas gadījumā. Turpmāk sniegts izvērtējums par šāda risinājuma izmantošanas konceptuālu iespējamību Dzīvokļa īpašuma likumā.

Atbilstoši Civillikuma 1260.pantam reālnasta ir uz nekustamu īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums atkārtoti dot noteiktus izpildījumus naudā, graudā vai klaušās. Citiem vārdiem sakot, tā ir nekustamā īpašuma liettiesisks apgrūtinājums, ko raksturo nekustamā īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums atkārtoti dot noteiktus izpildījumus tiesīgajai personai. Reālnasta ir vācu tiesību institūts, kas nebija pazīstams romiešu tiesības. Šajā sakarā starpkaru juridiskajā literatūrā tiek norādīts, ka „vācu organizācija raksturojama ar to pamatojumu, ka tur dzīve auga un attīstījās sociālos, sabiedriskos un kopības rāmjos”, un secināts, ka reālnasta savā vēsturiskā attīstībā pamatojas uz „sociālo, objektīvo jeb normatīvo principu”. Šāds tiesību institūta būtības skaidrojums pieļauj iespēju, ka tas varētu kalpot arī dzīvokļu īpašnieku kopības interesēm. Tas nenonāk pretrunā arī ar šā tiesību institūta feodālo izcelsmi, kad viduslaikos nodevas, klaušas un maksājumus bija ērtāk un izdevīgāk piesaistīt nekustamam īpašumam, nevis kādai personai. Lai arī citās tiesiskajās attiecībās, arī šobrīd ir izdarāms līdzīgs secinājums – maksājumus, kuru veikšanā ir ieinteresēts ne tikai dzīvokļa īpašnieks un tiesīgā persona, bet gan visa dzīvokļu īpašnieku kopība, no faktiskā izpildījuma viedokļa būtu izdevīgāk piesaistīt dzīvokļa īpašumam, nevis tā īpašniekam. Ar piesaistīšanu šeit saprotams Civillikuma 1268.  pantā noteiktais, ka par reālnastas parādiem atbild nekustamais īpašums, un tādēļ katram tā jaunam īpašniekam jānomaksā šie sava priekšgājēja parādi, bet ne vairāk kā par trim gadiem pirms tā pārejas.

Raksturojot reālnastas tiesību institūta būtiskos („esenciālos”) elementus, starpkaru juridiskajā literatūrā tiek piedāvātā šāda klasifikācija:

•  subjekta pozitīvs pienākums;
•  uz nekustamo īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums;
•  atkārtotība;
•  noteikti izpildījumi;
•  pienākuma priekšmets naudā, graudā vai klaušās.

Ievērojot iepriekš minēto klasifikāciju, turpmāk sniegts katra atsevišķā būtiskā elementa raksturojums kopsakarā ar izvērtējumu par tā piemērotību tiesiskajām attiecībām, kas izriet no Dzīvokļa īpašuma likuma un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma.

Subjekta pozitīvs pienākums

Reālnasta pretstatā servitūtam ir tāds nekustamā īpašuma apgrūtinājums, kas īpašniekam uzliek aktīvu pienākumu veikt noteiktu izpildījumu. Protams, šāda aktīva pienākuma veicējs nevar būt nekustamais īpašums, jo aktīvu darbību var veikt tikai subjekts, nevis objekts. Šā iemesla dēļ juridiskajā literatūrā jau vēsturiski ir bijusi polemika par reālnastas atzīšanu par lietu tiesību institūtu, jo aktīva pienākuma veikšana raksturīga saistību tiesībām.

Reālnastas gadījumā precīzāk būtu runāt par liettiesiska rakstura piešķiršanu (verdinglichen – vācu val.) saistībai, izveidojot īpaša veida (sui generis – lat. val.) saistību. Tieši šādai saistības transformācijai ir praktiska nozīme ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un dzīvokļa īpašuma lietošanu saistītu pienākumu gadījumā. Uzliekot par pienākumu norēķināties par parādiem, kas saistīti ar konkrēto nekustamo īpašumu (dzīvokļa īpašumu), katrreizējam tā īpašniekam, tiek nodrošināts, ka parādi un attiecīgi dzīvokļu īpašnieku kopības likumisko interešu aizskārums tiek novērsts dzīvokļa īpašuma atsavināšanas brīdī.

Uz nekustamo īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums

Reālnasta kā pienākums veikt noteiktu izpildījumu ir saistīts ar konkrētu nekustamo īpašumu. Dzīvokļa īpašuma gadījumā reālnasta saistāma ar dzīvokļa īpašumu kā lietu kopību – šāds risinājums tieši atzīts Vācijas tiesību doktrīnā, un tam nav šķēršļu arī Latvijas tiesību sistēmā, jo atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 2.panta otrajai daļai dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošais atsevišķais īpašums un kopīpašuma domājamā daļa tiesiski nav atdalāmi.

Reālnastas saikne ar konkrētu nekustamo īpašumu tiek nostiprināta vai nu zemesgrāmatā, vai likumā, piešķirot tai absolūti tiesisku raksturu. Pastāvot šādam absolūtam raksturam, konkrēto saistību apjomu nav jānorāda dzīvokļa īpašuma atsavinātāja, ieguvēja un attiecīgo maksājumu saņēmēju parakstītā aktā, kā tas tika piedāvāts iepriekš minētajā likumprojektā, bet parādsaistību apjoma paziņošanas pienākums, kā to paredz Dzīvokļa īpašuma likuma 10.panta pirmās daļas 10.punkts, reālnastas regulējuma piemērošanas gadījumā var iegūt praktisku un tiesisku nozīmi, jo šā pienākuma neizpilde dzīvokļa īpašuma atsavinātājam būtu saistāma ar dzīvokļa īpašuma ieguvēja tiesībām attiecīgo parādu atgūt no atsavinātāja regresa kārtībā, kas tradicionāli reālnastas gadījumā nav tiesiski iespējams.

Reālnastas izpildījuma pastāvīgais raksturs uzsvērts jau Vietējo likumu kopojuma 1297.pantā, kur lietots formulējums „ [..] pienākums mūžam atkārtoti dot zināmus izpildījumus [..]”. Attiecīgi panta komentārā norādīts, ka „kodifikācija neatzīst laika ziņā aprobežotu reālnastu”. Minētais secinājums mūsdienu juridiskajā literatūrā attiecināts arī uz atbilstošo Civillikuma normu. Līdz ar to pamatots varētu būt secinājums, ka reālnastu nevar nodibināt uz laiku, jo tas nonāktu pretrunā tās pastāvīgajam raksturam. Starpkaru periodā Senāta Civilkasācijas departaments kādā lietā secināja, ka „Tiesu palāta gan nepareizi apzīmē šādu alimentu devumu, apgrūtinājumu par reālnastu. Alimentācijas pienākums izbeidzas ar alimentu saņēmēja nāvi, bet reālnasta neizbeidzas ar tās personas nāvi, kurai ir tiesība uz reālnastu, jo reālnasta ir uz nekustamu mantu gulošs pienākums pastāvīgi nest zināmus pildījumus naudā, dabā vai klaušās”. Mūsdienu Latvijas un arī Vācijas juridiskajā literatūrā turpretim tiek atzīta iespēja nodibināt reālnastu, lai nodrošinātu uzturu. Līdz ar to secināms, ka arī terminētas saistības var būt par reālnastas priekšmetu, tostarp terminēts pienākums segt pārvaldīšanas izdevumus, kas saistīti ar noteiktiem dzīvojamās mājas uzlabojumiem.

Atkārtotība

Reālnastas izpildījumiem jābūt atkārtotiem, taču tiem nav jāatkārtojas regulāri. Arī nepārtraukti izpildījumi, piemēram, elektrības vai ūdens piegāde vai dzīvokļa nodošana lietošanā, tiek atzīti par atkārtotiem izpildījumiem. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumiem un norēķiniem par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, ir raksturīga noteikta regularitāte.

Noteikti izpildījumi

Starpkaru perioda juridiskajā literatūrā tika atzīts, ka, ja reālnastas „pienākums tiek grozīts apmēra vai summas ziņā, tad tas vienmēr uzskatāms kā jaunas reālnastas nodibināšana vai arī kā zināmas reālnastas izbeigšanās pa daļai vai pilnīgi”. Ņemot vērā, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi un izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, parasti ir mainīgi, iepriekš minētais secinājums šķietami liedz tos noteikt reālnastas veidā. Tomēr jāatzīmē, ka, lai arī statiska reālnastas pienākuma izpratne var būt vēsturiski pamatota, civiltiesiskās apgrozības drošībai nozīmīga ir katrreizējā kalpojošā īpašuma īpašnieka iespēja noteikt reālnastas konkrēto apmēru.

Vācijas Civilkodeksa 1105.paragrāfa pirmajā punktā ir noteikts, ka attiecībā uz reālnastu var vienoties, ka to veidojošie izpildījumi pielāgojas mainīgām attiecībām, ja, pamatojoties uz nosacījumiem, par kuriem panākta vienošanās, var tikt noteikts nekustamā īpašuma apgrūtinājuma veids un apmērs. Vācijas Federālā tiesa (Bundesgerichtshof) saistībā ar minēto reālnastas saturisko aspektu ir skaidrojusi, ka atbilstoši minētajai likuma normai ir pietiekami, ja, pamatojoties uz objektīviem apstākļiem, var noteikt izpildījuma veidu, priekšmetu un apmēru. Šādi apstākļi var nebūt norādīti zemesgrāmatā, ja vien tie ir pārbaudāmi un izriet vismaz no zemesgrāmatas reģistrācijas apstiprinājuma. Trešajām personām jābūt iespējai noteikt maksimālo iespējamo reālnastas apmēru. Federālās zemes Augstākā tiesa Diseldorfā (Oberlandesgericht Düsseldorf) savukārt ir atzinusi, ka ēkas uzturēšanas pienākums var tikt nostiprināts zemesgrāmatā kā reālnasta. Turklāt reālnastas maksimālajam apmēram nav jābūt izteiktam noteiktā summā, bet gan ir pietiekami, ka var aprēķināt maksimālos izdevumus nelabvēlīgākajā gadījumā (im ungünstigsten Fall), kas konkrētajā gadījumā nozīmē visus iespējamo izdevumu, kuri aptverti ar uzturēšanas jēdzienu, summu.

Vācijas normatīvā regulējuma un tiesu prakses piemēri norāda, ka reālnasta šā tiesību institūta izcelsmes vietā ir attīstījusies līdzi laikam, likumdevējam un tiesām atzīstot, ka par tās priekšmetu var būt arī pienākums ar mainīgu apmēru, tostarp pienākums segt ēku uzturēšanas izdevumus. Civillikuma 1260.panta redakcija šādam iztulkojumam nav šķērslis. Turklāt tāds šā tiesību institūta iztulkojums atbilst civiltiesiskās apgrozības drošības un efektivitātes prasībām.

Pienākuma priekšmets naudā, graudā vai klaušās

Civillikuma 1260.pantā izmantotais nedaudz vecmodīgais formulējums, ka reālnastu var noteikt naudā, graudā vai klaušās, nozīmē, ka par reālnastas priekšmetu var būt naudas maksājumi, dažādu lietu devumi un darba veikšana tiesīgās personas labā. Izpildījumam nav jābūt saistītam ar apgrūtināto (kalpojošo) nekustamo īpašumu. Dzīvokļa īpašuma gadījumā izpildījums ir naudas maksājumi, ar kuriem tiek segti pārvaldīšanas izdevumi un izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.

Secinājumi

Dzīvokļa īpašuma likums arī pēc tā grozījumiem, kas stājās spēkā 2017.gada 1.janvārī, nenodrošina dzīvokļu īpašnieku kopības interešu pietiekamu aizsardzību gadījumā, kad atsevišķam dzīvokļa īpašniekam ir izveidojušās parādsaistības, neveicot pārvaldīšanas izdevumu un ar dzīvokļa īpašuma lietošanu saistītu pakalpojumu apmaksu.

Reālnastas tiesiskais regulējums var tikt attiecināts uz dzīvokļa īpašnieka pienākumu segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus un norēķināties par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu. Šāds leģislatīvais risinājums nodrošinātu ievērojami efektīvāku dzīvokļu īpašnieku kopības interešu aizsardzību atsevišķa dzīvokļa īpašnieka parādsaistību gadījumā.

Tiesiskās noteiktības un civiltiesiskās apgrozības interesēs Civillikuma 1260.pantā jānosaka, ka par reālnastas priekšmetu var būt arī terminēti un mainīga apmēra izpildījumi.

Piešķirot pienākumam segt pārvaldīšanas izdevumus un norēķināties par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, liettiesisku raksturu, praktisku un tiesisku nozīmi iegūst Dzīvokļa īpašuma likuma dzīvokļa īpašuma atsavinātājam noteiktais pienākums informēt dzīvokļa īpašuma ieguvēju „par tām dzīvokļa īpašnieka neizpildītajām saistībām, kuras attiecas uz dzīvokļa īpašuma lietošanu”. Minētais informēšanas pienākums ir precizējams, nosakot, ka tas attiecināms gan uz parādsaistībām, kas izriet no pārvaldīšanas izdevumu nesegšanas, gan nenorēķināšanās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.