Mans nodoms šajā konferencē ir runāt par to, kādas kritiskas piezīmes pelna Dzīvokļa īpašuma likums, kas pieņemts 2010.gada 28.oktobrī un stājās spēkā ar 2011.gada 1.janvāri.
Šajā likumā un tātad arī mūsu praksē un teorijā ienāk jēdziens „dzīvokļu kopība”. Kas tā tāda? Likumā rakstīts, ka dzīvokļu kopība ir pašpārvaldes institūcija. Ja pārvaldes institūcija, tad laikam institūcijai ir kāds priekšnieks, droši vien vēl arī kāda cita amatpersona. Institūcijai ir vajadzīgs mājoklis, kur tā atrodas un kur es varu aiziet pie šīs kopības un parunāties ar to. Materiālie līdzekļi kaut kādi arī ir vajadzīgi. Ja mājā ir 100 dzīvokļu īpašnieki, tad šie 100 dzīvokļu īpašnieki ir tā kopība. Pie kura no viņiem lai es griežos? Nav zināms.
Dzīvokļu kopība ir sapulce. Tā to var secināt no likuma. Sanāk visi uz sapulci, sapulcē vajag rakstīt protokolu un ir vajadzīgs papīrs. Izrādās, ka dzīvokļu kopībai nav ne lats, ne santīms (bankā konts nav). Par ko tad lai nopērk to papīru? Kāds rakstāmais arī ir vajadzīgs. Palūgsim pārvaldniekam. Dzīvokļu kopībai pašai nav arī telpas - kur tad sanāks tā sapulce? Teiksim, lai pārvaldnieks parūpējas par to. Vai dzīvokļu kopība ir pakļauta kādai reģistrācijai? Zinām, ka nodibinājumi tiek reģistrēti, nerunājot par uzņēmumiem, SIA utt. Dzīvokļu kopībai tas nav prasīts. Mans secinājums ir ļoti vienkāršs: dzīvokļu kopība jau nemaz nav juridiska persona, jo tai trūkst juridiskas personas pazīmes.
Taču ir kopības sapulce. Sanākuši visi 100 dzīvokļu īpašnieki – vairāk vai mazāk, cik nu tai dzīvojamā mājā ir. Tiks taisīts lēmums un ar lēmumu tiks nozīmēts pārvaldnieks. Bet pārvaldnieks būtībā jau bija arī agrāk. Dzīvokļu īpašnieki bija organizējušies sabiedrībās, kooperatīvos, bet vai par to kaut ko var atrast šajā Dzīvokļa īpašuma likumā? Nekas nav minēts. Tātad tie tiek atstādināti no jebkādu lēmumu pieņemšanas par dzīvokļu īpašuma pārvaldīšanu, acīmredzot no dzīvokļu īpašuma pārvaldīšanas vispār.
Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta ceturtajā daļā ir ierakstīts, ka dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pārsūdzēt dzīvokļa īpašuma kopības lēmumu. Kur? Administratīvajā tiesā? Bet dzīvokļu kopība nav nedz valsts, nedz pašvaldības institūcija. Turklāt tajā pašā 16.panta ceturtajā daļā vienā teikumā teikts, ka dzīvokļa īpašnieks to var pārsūdzēt, iesniedzot pieteikumu, un turpat otrā vietā ir rakstīts, ka iesniedzot prasību. Ko tad – pieteikumu vai prasību? Pieteikumu par juridiska fakta konstatēšanu? Vai dzīvokļu kopības lēmumu mēs ar tādu fakta konstatēšanu varam atzīt par spēkā neesošu? Prasību? Jā, tas varētu būt, ka dzīvokļu kopība ir pieņēmusi tādu lēmumu, ar kuru nodarījusi zaudējumus vienam vai vairākiem dzīvokļu īpašniekiem. Tātad viņu prasība ir vērsta pret šo dzīvokļu kopības lēmumu ar prasījumu atlīdzināt zaudējumus. Tad jau civilprasība. Bet ja civilprasība, tad kas būs atbildētājs? Dzīvokļu kopība? Nē, mums jau ir citi gadījumi, kad uz tiesu nāk, piemēram, zemes īpašnieks ar prasību par zemes nomas līguma noslēgšanu un Senāts konkrētā lietā norāda, ka jāgriežas ar prasību pret pārvaldnieku. Kas tad ir pārvaldnieks? Pārvaldnieks ir dzīvokļu kopības līgumiskais pilnvarnieks. Uz līguma pamata pārvaldnieks darbojas un pārvalda dzīvokļa īpašumu. Tātad iznāk, ka, iesniedzot sūdzību par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, arī šajā gadījumā prasība iesniedzama pret pārvaldnieku? Bet pārvaldnieks nevar būt atbildētājs civillietā. Nedz viņš to dzīvokļu kopības lēmumu ir pieņēmis, nedz viņam ir interese to aizstāvēt. Ja tiesa apmierina prasību par zaudējumu atlīdzību - kas tad maksās? Pārvaldnieks, ja viņš ir uzrādīts par atbildētāju? Nē, pārvaldnieks nemaksās. Viņš izdarīs uzrēķinu dzīvokļu īpašniekiem, tai skaitā arī tiem, kas sūdzējās. Un tad man gribētos tā konfi denciāli pateikt dzīvokļu īpašniekiem: „Labāk nesūdzieties, dabūsiet paši maksāt!” redziet, tā sanāk ar dzīvokļu īpašnieku kopību.
Tālāk par dzīvokļu kopības sapulci. Likumā ir teikts, ka ne vienmēr tā sapulce ir vajadzīga. To var izdarīt arī aptaujas rezultātā. Kas tad aptaujās? Dzīvokļu kopībai priekšnieka nav, nevienas citas amatpersonas arī nav. Protams, kas gan cits – pārvaldnieks aptaujās. Kā? Pa telefonu sazvanīsies. Kas tālāk? Pamatojoties uz to, pārvaldnieks uzrakstīs lēmumu. Dzīvokļu īpašnieku kopības likumā ir norādīti lēmuma pieņemšanas varianti: kopsapulce sanāk kopā un lemj, pārvaldnieks aptaujā dzīvokļu īpašniekus, kaut vai telefoniski, bet likumā vēl ierakstīts – kopības lēmumu varot nodibināt arī citā veidā. Kādā citā veidā? Pie kafi jas tases kafejnīcā? Viss būs pareizi. Tas arī ir citāds veids. Izgudrojiet vēl kādu citu veidu.
Tagad par prasību tiesā. Atbildētājs ir dzīvokļu kopība. Jādomā, ja jau lēmumu pieņēmusi dzīvokļu kopība, jāatbild ir dzīvokļu kopībai. Par dzīvokļu kopības lēmumu ir atbildīgi visi 100 (varbūt 80, varbūt 60) dzīvokļu īpašnieki. Tas nozīmē, ka prasība jāiesniedz pret dzīvokļu īpašniekiem un visiem jānāk uz tiesu. Var rakstīt pilnvaru vienam, kurš tad varēs runāt pārējo pilnvardevēju vārdā un pārstāvēt dzīvokļu kopību visu dzīvokļu īpašnieku vārdā. Vai tas ir prātīgs risinājums? Domāju, ka nē.
Vēl likumā ir pateikts, ar kādu kvorumu ir pieņemami lēmumi. Piemēram, divos gadījumos lēmums tiek pieņemts, ja par to nobalso visi dzīvokļu īpašnieki. Tas ir jautājumā par dzīvokļa īpašuma domājamās daļas atsavināšanu un par apgrūtinājuma noteikšanu, t.i., lai aizliegtu uzlikt apgrūtinājumu dzīvokļu īpašniekiem lietot domājamo daļu (Dzīvokļa īpašuma likuma 17.panta piektā daļa). 99 dzīvokļu īpašnieki piekrīt, ka tāds apgrūtinājums ir vajadzīgs. 100.-tais nepiekrīt. Lēmums netiek pieņemts. Pat Apvienoto Nāciju organizācijas Drošības padomei ir tikai pieci, kuriem ir veto tiesības. Mums dzīvokļu īpašumā - vienalga, vai ir 100 vai 80, vai 60 īpašnieku - viens uzliek veto tiesības lēmumam.
Jautājumā par pirmpirkuma tiesībām ir notikušas būtiskas izmaiņas likumdošanā. Pirmais dzīvokļa īpašuma likums ir 1995.gadā pieņemtais likums „Par dzīvokļa īpašumu”. Jaunākais, ko analizējam un kurā ir šis dzīvokļa kopības institūts, pieņemts 2010.gadā un stājies spēkā ar 2011.gada 1.janvāri. Attiecībā uz pirmpirkuma tiesībām vecajā likumā bija pateikts, ka dzīvokļa īpašnieki var savā starpā noslēgt vienošanos, piemēram, līgumu par to, ka viņiem šādas pirmpirkuma tiesības ir. To ierakstot zemesgrāmatā, pirmpirkuma tiesības bija spēkā arī attiecībā uz citām trešajām personām. Otrs variants, kā pēc vecā likuma varēja nodibināt pirmpirkuma tiesības, bija sabiedrības vai kooperatīvās sabiedrības kopsapulces lēmums ar norādi, ka pirmpirkuma tiesības ierakstāmas šo sabiedrību vai kooperatīvu statūtos. Tagad jautājums risināts pavisam citādi. Tagad rakstīts, ka pirmpirkuma tiesības iestājas tikai tad, kad dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par to, ka tiek atzītas pirmpirkuma tiesības, un ja šīs pirmpirkuma tiesības ir arī ierakstītas zemesgrāmatā. Tātad nav paredzēts, ka dzīvokļu īpašnieki var slēgt kaut kādu līgumu vai vienošanos par pirmpirkuma tiesībām. Tiesu prakses vispārinājumā es pierakstīju: „Ja šāds līgums (vienošanās akts) jau ir noslēgts līdz 2010.gada 31.decembrim un ir ierakstīts zemesgrāmatā, tad jauna likuma spēkā stāšanās neatceļ agrāk nodibinātu tiesisko attiecību.” Tad varētu teikt, ka šie līgumi, ja tādi ir agrāk slēgti un ir ierakstīti zemesgrāmatā, paliek spēkā arī tagad. Ja tādu nav, vienīgais veids pirmpirkuma tiesībām ir, ja kopība ir šādu lēmumu par pirmpirkuma tiesībām pieņēmusi un ierakstījusi zemesgrāmatā.
Gribu vēl pieminēt jautājumu par ģimenes locekļu tiesībām. Minēšu no konkrētas lietas ņemtu materiālu. Dzīvokļa īpašnieks dzīvo kopā ar savu māti. Māte dzīvoklī bija dzīvojusi jau 30 gadus, bet dzīvokļa īpašums ir noprivatizēts uz dēla vārda. Dēls nomirst. Māte turpina dzīvot kā ģimenes loceklis (nu jau kā bijušais). Dzīvokļa īpašniekam ir mantinieki. Tie apstiprinās mantojuma tiesībās un kļūst par dzīvokļa īpašniekiem. Viņiem rodas konflikts ar māti un viņi grib, lai māte iet prom. Māte saka: „Es šeit 30 gadus dzīvoju un pēkšņi mani padzīs no šī dzīvokļa.” Mantinieki iesniedza prasību tiesā, lieta nonāca līdz pat Senātam. Tiesa, manuprāt, ļoti pareizi nosprieda, ka mātes izlikšanai no dzīvokļa nav pamata. Motivācija ir tā, ka māte kā ģimenes locekle (arī kā bijušā) var tikt izlikta no dzīvokļa tikai tad, kad tas ir Dzīvokļa īpašuma likumā paredzēts, piemēram, ja viņa dzīvoklī slikti uzveda vai tml.. Šeit nav runa par bijušo laulāto, kuru var izlikt, ja laulība tiek šķirta. Bet māte paliek tur dzīvot. Bet kas notiek ar jaunajiem dzīvokļa īpašniekiem, kuri nevar iemitināties mantotajā dzīvoklī? Viņi netiek šajā dzīvoklī, jo māte viņus neielaiž. Varbūt jaunie dzīvokļa īpašnieki varētu paprasīt īres maksu par dzīvošanu? Bet kā var prasīt īres maksu, ja tāda īres līguma nemaz nav? Varbūt varētu prasīt par faktu, ka aizņem telpu, un šādu prasību varētu nopamatot, ka tad, ja faktiski dzīvo bez līgumiskām attiecībām, par to tomēr ir jāmaksā. Tas nav ierakstīts vispārinājuma secinājumos, bet varbūt tāds risinājums varētu būt. Labāk būtu, ja jaunie īpašnieki prasītu noslēgt īres līgumu. Ja māte piekrīt, tad jautājums, cik liela būs īres maksa pēc līguma. Dzīvokļa īpašuma likums neko tādu nerisina.
Analizējot jautājumu par nepieciešamiem izdevumiem, jāņem vērā, ka ir arī viens cits likums – 2009.gada 4.jūnija Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Tas attiecas uz visām dzīvojamām mājām valstī, tai skaitā arī uz dzīvojamām mājām, kas sadalītas dzīvokļu īpašumos. Mums gan ir nostādne: tā kā tiesiskās attiecības dzīvojamās mājās, kas sadalītas dzīvokļa īpašumos, regulē Dzīvokļa īpašuma likums, tad, protams, Dzīvokļa īpašuma likumam ir priekšrocība. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums būtu piemērojams tikai tad, ja šajā likumā minēta tiesiskā attiecība nav regulēta Dzīvokļa īpašuma likumā.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir teikts, ka visu dzīvojamo māju īpašniekiem ir jārūpējas par to, lai viņu mājās tiktu izdarītas visas nepieciešamās apsaimniekošanas vai pārvaldīšanas darbības. Tātad tas attiecas arī uz dzīvokļu īpašumu un dzīvokļu īpašniekiem. Bet šī Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta ceturtā daļa paredz, ka var arī būt citi pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pasākumi, kuri netiek kvalificēti kā nepieciešami. Risinājums varētu būt, ka dzīvokļu īpašnieku mājās nepieciešamie izdevumi ir jāsedz, un tie ir jāsadala starp dzīvokļu īpašniekiem. Ja ir šādi nepieciešamie izdevumi, piemērojam nepieciešamo izdevumu jēdzienu, kas ir atrisināts lietu tiesībās (Civillikuma 865. un 866.pants).
Tomēr tas neliedz dzīvokļu īpašnieku kopībai risināt jautājumu arī par citām apsaimniekošanas darbībām, kas būtu vajadzīgas, lai varētu labi dzīvot dzīvokļu īpašnieku dzīvokļos. Piemēram, jautājums par dzīvojamās mājās sienu siltināšanu. Konkrētā lietā dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu, ka siltināšana ir vajadzīga, jo mājas siena iet bojā. Tomēr daži īpašnieki to apstrīdēja, sakot, ka tie nav nepieciešamie izdevumi. Bija prasība atcelt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu un to naudas summu, kas jāmaksā dzīvokļu īpašniekiem par šīs sienas siltināšanu. Senāta spriedumā norādīts, ka gadījumā, kad mājas sienu siltināšanas pasākumi tiek atzīti par nepieciešamiem un to tā ir nolēmusi dzīvokļu īpašnieku kopība, un tai tādas tiesības ir, tad dzīvokļa īpašniekiem ir jāsedz atbilstoši izdevumi. Šāds dzīvokļu īpašnieku pienākums agrāk bija noteikts likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 12.pantā, bet tagad šis maksāšanas pienākums ir noteikts Dzīvokļa īpašuma likuma 13.pantā. Nepieciešamie izdevumi kā tādi būtu vērtējami Civillikuma 865.panta izpratnē, un tas tad būtu attiecināms arī uz dzīvojamām mājām, kas sadalītas dzīvokļu īpašumos.
Vispārinājumā ir vēlreiz apstiprināts, ka dzīvokļu īpašnieku pienākums maksāt apsaimniekošanas izdevumus ir ar likumu noteikts (Dzīvokļa īpašuma likuma 13.pants) neatkarīgi no tā, vai dzīvokļa īpašnieks ir vai nav sabiedrības vai kooperatīva biedrs. Pietiek ar to, ka viņš ir dzīvokļa īpašnieks. Viņš ir dzīvokļu īpašnieku kopībā un tātad neatkarīgi no tā, vai viņš aiziet uz dzīvokļu īpašnieku kopības sapulci, vai neaiziet, ir vai nav balsojis par kopības lēmumu, šāds pienākums dzīvokļa īpašniekiem rodas uz likuma pamata. Tāpēc daži dzīvojamo māju pārvaldnieki ir iesnieguši tiesā prasības, lai noslēgtu pārvaldīšanas līgumu arī ar dzīvokļa īpašnieku (īpašniekiem), jo pagaidām tāds līgums ir tikai ar dzīvokļa īpašnieku kopību. Vai ir nepieciešams ar katru dzīvokļa īpašnieku noslēgt pārvaldīšanas līgumu? Tas būtu ļoti neracionāli, jo apgrūtinātu tiesas darbu, izraisītu dažādus strīdus utt. Tomēr jādomā arī teorētiski. Tātad pārvaldnieks griežas tiesā ar šādu prasību. Ko tas dod pārvaldniekam? Varam atbildēt ļoti vienkārši: neko. Dzīvokļa īpašnieks jau atbild uz likuma pamata arī bez īpaša pārvaldīšanas līguma.
Tomēr ir jautājums par sankcijām sakarā ar saistību nepildīšanu. Ja dzīvokļa īpašnieks nav sedzis pārvaldīšanas izdevumus un ir iestājušies izpildes termiņi, ir jāmaksā arī attiecīgi nokavējuma procenti. Ja līguma ar dzīvokļu īpašnieku nav, tad līgumiskie nokavējuma procenti no dzīvokļa īpašnieka nav piedzenami. Vispārinājuma secinājumi papildināti, norādot, ka līgumiskos nokavējuma procentus no dzīvokļa īpašnieka piedzīt nevaram, bet likumiskos nokavējuma procentus varam, un tas mums ir jādara. Likums paredz atbildību, ja saistība netiek izpildīta: iestājas sekas, kas paredzētas Civillikuma 1759.panta 1.punktā un 1765.pantā, t.i., saskaņā ar likumu maksājami nokavējuma procenti 6 % gadā.
Vai tas attaisno to, ka pārvaldīšanas līgums ar dzīvokļa īpašniekiem būtu jāslēdz? Taču nepieciešamība noslēgt šādu līgumu ir ierakstīta 2009.gada Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10.panta otrajā daļā. Tiesai šādā gadījumā ir jāapmierina prasību par pārvaldīšanas līguma noslēgšanu ar katru dzīvokļa īpašnieku. Tikai ko tas dod? Kā jau noskaidrojām – tikai procentu atšķirības. Vai pārvaldniekam tā dēļ vērts cīkstēties ar dzīvokļu īpašniekiem?
QR
