Ievads
Tiesu prakses apkopojums par kopīpašuma īstenošanu satur bagātīgu materiālu, kura studēšana labvēlīgi ietekmēs judikatūras attīstību un stabilizāciju konkrētos ar kopīpašumu saistītos jautājumos. Taču apkopojums neatspoguļo un nevarēja atspoguļot vairākus blakus jautājumus, kas saistīti ar nomas attiecībām uz likuma pamata (piespiedu nomu).
Tiesu lietās svarīgi gan vispārēji atzinumi, kas kā jau atzīstama judikatūra ietverta apkopojumā, gan arī konkrētā lietā sevišķi apstākļi, argumenti, atrunas, kas arī jāņem vērā, bet varbūt vairāk attiecas uz citu tematu (un tāpēc tiks ietverti citā apkopojumā). Tādas savā būtībā ir lietas, kurās kopīpašnieki vienā vai abās pusēs nespēj saskanīgi darboties tā saukto piespiedu nomas attiecību sakārtošanai. Šo strīdu saite ar kopīpašumu izpaužas visvairāk jautājumā par to, vai kāds no kopīpašniekiem ir tiesīgs slēgt separātas vienošanās ar otru pusi bez citu kopīpašnieku piekrišanas.
Judikatūras atziņas šai jautājumu grupā krājas, process turpinās. Vieni cīnās vispārējās jurisdikcijas tiesās, citi iet uz Satversmes tiesu. Savukārt Satversmes tiesa ir pagodinājusi civiltiesības un visu juristu saimi ar plašu spriedumu jautājumā par Civillikuma 1068. pantu un tā piemērošanu, tostarp piespiedu nomas attiecībās. Uzmundrinoši ir tas, ka šis spriedums norāda uz iespēju dažādību, kā tiesiski risināt praksē radušos strīdus un konfl iktus, mudina tās izmantot. Atzīstot, ka apstrīdētā norma ir nepieciešama leģitīma mērķa sasniegšanai, un piekrītot prof. K.Čakstes viedoklim, ka kopīpašums nav pats vēlamākais īpašuma veids, Satversmes tiesa ir atzīmējusi, ka „Pieteikuma iesniedzēja celtā prasība netika apmierināta nevis apstrīdētās normas, bet gan Pieteikuma iesniedzēja paša izraudzīto tiesību aizsardzības līdzekļu dēļ.” Spriedumā ir vairākas norādes uz iespējām.
No Satversmes tiesas spriedumā atreferētā Privatizācijas aģentūras paskaidrojuma izriet, ka apstākļos, kad pastāv zemes piespiedu nomas tiesiskās attiecības, tā tīri veiksmīgi slēdzot nomas līgumus un iznomājot zemesgabala domājamo daļu, nesaņemot visu pārējo zemesgabala domājamo daļu īpašnieku piekrišanu. Tas izklausās esam pretrunā ar vairākiem tiesu spriedumiem, kuros tiek noraidītas prasības uzlikt par pienākumu noslēgt nomas līgumu starp pusēm, ja līgumā nav iesaistīti visi kopīpašnieki. Bet turpinājumā redzēsim, ka pretruna nav nepārvarama. Var vienoties un vienošanos labprātīgi pildīt, bet, ja vēlāk cits kopīpašnieks iebildīs, tad var nākties kaut ko grozīt. Tāda vienošanās nav galīgs atrisinājums un zemesgrāmatas atsaka tās nostiprināt kā nomas attiecību noregulējumu.
Aplūkosim dažus piemērus, kuros iesaistīti gan vairāki zemes gabalu, gan ēku kopīpašnieki. Lai izvairītos no pārmetumiem par faktu subjektīvu izklāstu, apskatīsim abstraktas situācijas, beigās norādot sprieduma numuru, kurā situācijai ir diezgan liela līdzība ar komentēto.
Kāzuss Nr. 1 „Jūs kā gribat, bet man pienākas”
Zemesgabalam Rīgā ar platību 667 m2 ir 3 īpašnieki: 2 apmierināti ar dzīvi - A.U. un J.Ž., trešais neapmierināts un darbīgs J.T. Uz zemesgabala ir māja, kurai ir divi īpašnieki – A.U. un J.ž., kuriem pieder arī īpašuma domājamās daļas uz zemi. Tātad pirmo divu apmierinātību rada tas, ka viņiem daļēji pieder arī zeme un sev jau nomu nemaksāsi, bet trešajam ir tikai zeme un neviens neko nemaksā.
Zemesgabala lietojuma tiesības starp mājas īpašniekiem nav sadalītas (noteiktas). Darbīgais zemes kopīpašnieks izrēķina, ka viņa domājamām daļām uz zemi (1/3) atbilst 222,33 m2 un par to viņam piespiedu nomas apstākļos pienākas nomas maksa. Viņš ceļ prasību pret vienu no mājas kopīpašniekiem A.U., lūdzot tiesu:
1. Uzlikt par pienākumu A.U. noslēgt ar viņu zemes nomas līgumu (projekts pievienots).
2. Noteikt nomas maksu viņam Ls 77,04 gadā, bet ne mazāku par 5% no zemes kadastrālās vērtības.
3. Piedzīt maksas parādu par laiku kopš piespiedu nomas izveidošanās, t.i., par 3 gadiem Ls 231.
Tiesa pieaicina arī trešo zemes īpašnieku kā trešo personu bez patstāvīgiem prasījumiem.
Taču prasību pirmās instances tiesa noraida.
Apelācijas instances tiesa spriež pretēji – prasību apmierina.
Kasācijas sūdzību iesniedz atbildētājs.
Sūdzībā galvenais motīvs: līgums neatbilst noteikumam, ka vajadzīga visu kopīpašnieku kopīga griba (CL 1068.pants), bet tiesa, ignorējot to, noteikusi līguma saturu tikai attiecībā uz vienu zemes un vienu mājas kopīpašnieku.
Senāts noraida kasācijas sūdzību, atstājot negrozītu apelācijas instances tiesas spriedumu.
Motīvos skaidrots, kas ir piespiedu noma un ka tā prasa noregulēt attiecības, it īpaši par maksu, kur gan ir normatīvā kārtībā noteikts orientieris 5% (tagad būtu 6 %). Bet Senāts noraida CL 1068.panta iztulkošanu kā tādu, kas neko neļauj darīt bez kopīpašnieku piekrišanas. Izklausās neparasti. Kā tad tā? CL 1068.pantā taču teikts, ka rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Bet te strīds izšķirts starp tikai vienu no zemes kopīpašniekiem (pārējie nav prasītāji) un vienu no mājas kopīpašniekiem (otram esot tikai trešās personas statusā). Palūkosimies abstrakti matemātiskā stilā.
Prasītājs apgalvo, ka viņam kā 1/3 zemes īpašniekam pienākas viena trešdaļa no kopējās nomas maksas, ko rēķina 5% apmērā no kadastrālās vērtības, bet atbildētājs iebilst, ka to nevar noskaidrot bez citu kopīpašnieku piekrišanas.
Matemātiski taisnība ir pirmajam, tam piekrita arī Senāts. Taču jautājums ar to nav izsmelts, kā to spilgti redzēsim nākošajā kāzusā. Bet pašlaik noskaidrosim, vai kasācijas motīvs bija pamats sprieduma atcelšanai un vai kāds ir uzskatāms par CL 1068.panta pārkāpēju. Minētais pants nosaka: rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu, kā visumā, tā arī noteiktās daļās, drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu.
Iedrošinos apgalvot, ka neviens nav pārkāpis CL 1068. pantu!
Vispirms apdomāsim, kas ir kopīpašuma priekšmets, pēc tam – kā ar to var rīkoties, kas ir rīcība. Kopīpašuma priekšmets ir zemes gabals 667 m² platībā. Kā ar to var rīkoties civiltiesiski? Manā izpratnē rīcība ar kopīpašuma priekšmetu lietu tiesībās nozīmē īpašnieka tiesību (tiesīgumu) pārcelšanu uz citu tiesību subjektu vai nu kopumā (mainās īpašnieks), vai tikai dažu tiesību (lietošanas un valdīšanas tiesības), vai apgrūtināšana ar lietu tiesībām. Respektīvi, rīcība izpaužas lietas (īpašuma objekta) nodošanā (pārdošana, dāvināšana, iznomāšana citam), tam tiešām vajag visu piekrišanu. Bet vai konkrētajā kāzusā zemes gabala vienas trešās domājamās daļas īpašnieks kādam vispār kaut ko nodeva? Būsim vēl konkrētāki: vai viņš iznomāja, tas ir, nodeva lietošanas tiesības? Piespiedu nomā nenotiek īpašnieka (kopīpašnieku) zemes nodošana nomniekam, zeme jau vēsturisko notikumu rezultātā atrodas cita lietojumā. Varbūt apgrūtināja savu zemes gabala daļu ar jaunām saistībām? Neko tādu neatrodam. Līdz ar to var apšaubīt pat līguma slēgšanas nepieciešamību, ja līgumu grib saukt par zemes nomas līgumu. Vismaz divos likumos ir noteikts pienākums līgumu slēgt. Citēsim likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50.panta pirmās daļas 3.punktu: „Privatizētā objekta īpašnieka (turpmāk arī – dzīvokļa īpašnieks) pienākums ir slēgt zemes nomas līgumu vai pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju slēgt zemes nomas līgumu ar tā zemes gabala īpašnieku – fizisko vai juridisko personu, uz kura atrodas privatizētais objekts”. Līdzsvaram šī likuma 54. pantā noteikts: „Zemes gabala īpašniekam ir pienākums noslēgt zemes nomas līgumu ar privatizētā objekta īpašnieku”. Līgums ir noderīgs, lai noteiktu dažādus teritorijas apsaimniekošanas pienākumus, izmantotu iespēju vienoties par zemāku nekā maksimāli noteiktā maksa, varbūt pat norobežotu mājas īpašnieka lietojumā esošo zemes gabala daļu. Bet problemātiski būtu līgt par zemes nodošanu lietojumā (tā jau ir lietojumā) un maksāšanu par zemes lietošanu (pienākums maksāt un apmērs jau noteikts ar likumu). Tādējādi, atgriežoties pie CL 1068.pantā minētā jautājuma par kopīpašnieku vienotu rīcību ar zemi, jākonstatē, ka rīcība vispār nenotiek, notiek vienošanās par nomas maksu. Šo pantu nav iespējams pārkāpt, kamēr zemes gabalu nesāk pārveidot, piemēram, nodalot kādu daļu pārdošanai vai dabā dalot zemes lietošanas tiesības atbilstoši domājamajām daļām.
Apskatāmajā kāzusā prasība bija tikai par maksu pagātnē un nākotnē un acīmredzami tiesa, gan piesaucot arī CL 5.pantu, ņēma vērā to, ka diviem mājas īpašniekiem pieder arī zemes domājamās daļas. Atkārtošos, tiesa akceptēja matemātisko aprēķinu un zemes gabala domājamās trešdaļas īpašnieka tiesības tādā apmērā saņemt, bet nesaskatīja CL 1068.panta pārkāpumu.
Apskatītais kāzuss ir tuvs apstākļiem, kas atspoguļoti Senāta spriedumā Nr. SKC-182/2010. Turpinājumā aplūkosim citu situāciju.
Kāzuss Nr. 2 „Kopīpašnieks var cīnīties viens pats, bet, ja kaut ko izcīnīs, tad lai dalās ar pārējiem”
Situācija ar pieciem zemesgabala kopīpašniekiem pret trīs ēku īpašniekiem.
Uz liela (41 203 m2 ) zemesgabala, kas pieder 5 kopīpašniekiem, atrodas 3 ēkas, kas pieder SIA-1, SIA-2, SIA-3. Piespiedu nomas situācija (valstij VAS personā – 5/12, četrām fiziskām personām katrai noteiktā daļā, bet kopā 7/12). Lietošanas tiesības nav dalītas. VAS izrāda iniciatīvu kopā ar fiziskajām personām noslēgt nomas līgumu ar ēku īpašniekiem. Fiziskās personas neatsaucas, nogaida, varbūt cer, ka individuāli varētu panākt labāku rezultātu.
VAS ar aktu nodot savas 5/12 daļas pārvaldīšanā Pārvaldniekam (citai a/s). Pārvaldnieks 2003.gada 21.februārī noslēdz ar trijām SIA nomas līgumu uz 10 gadiem un sāk saņemt nomas maksu atbilstoši 5/12 daļām.
Pēc apmēram 8 mēnešiem 4 fiziskās personas sarosās un ceļ prasību par nomas līgumu atzīšanu par spēkā neesošiem un, kas sevišķi pelna ievērību, par zaudējumu piedziņu, kas radušies nesaņemot kopējos augļus.
1.instances tiesa 2005. gadā atzīst par spēkā neesošiem trīs līgumus un piedzen zaudējumus. Apelācijas tiesas instance 2007.gadā arī apmierina prasību.
Kasācijas sūdzībā Pārvaldnieks sevišķi asi vēršas pret zaudējumu piedziņu.
1. Zaudējumi nav pierādīti.
2. Bija jāpiemēro CL 1775. un 1776.pants (zaudējumu mazināšanas pienākums). Fiziskās personas varēja pievienoties līgumam vai pašas noslēgt atsevišķus līgumus, bet ar savu bezdarbību pašas sev radīja zaudējumus.
3. Nepastāv cēloniskais sakars starp Pārvaldnieka rīcību (līguma slēgšanu) un it kā esošajiem zaudējumiem. Cēlonis ir prasītāju pasivitāte. Prasītājiem nebija liegta iespēja arī slēgt līgumus un gūt augļus.
Kurš vai kuri no šiem argumentiem pareizi? Pārmetumi četriem zemes kopīpašniekiem (fiziskajām personām) izklausās pamatoti. Paradoksāli, tomēr jāsaka, ka Senāts pieņēmis ļoti gudru spriedumu: kasācijas sūdzību noraidīt, bet apelācijas instances spriedumu atstāt negrozītu.
Kur tā gudrība? Droši vien jūsu dabiska reakcija būtu teikt, ka zaudējumi 4 prasītājiem taču radās no tā, ka trīs SIA-as viņiem nemaksā piespiedu nomas situācijā un paši prasītāji arī bijuši pasīvi. Tātad, zinot par savām 7/12 domājamām daļām zemes īpašumā, zemes platību un trīs nomnieku esamību, būtu iespējams 5% (6%) robežās kaut vai tikai uzsākt prasības tiesvedību pret SIA-ām. Taču uzbrukumam izvēlēta VAS.
Senāts saredzēja, ka apelācijas instances tiesa pamatoti vērtējusi to nepilno summu (salīdzinot ar iespējamo nomas maksu par visu zemes gabalu) un pateikusi: tā ir prasītāja brīva izvēle, pret ko celt prasību. Ja pret SIA-ām nav prasības, tad jāizskata tā, kas celta.
Ja arī fiziskās personas rīkotos separātiski un noslēgtu citus līgumus ar SIA, tad dalāmais guvums būtu krietni lielāks, taču arī tad tas būtu jādala proporcionāli (skat. zīmējumu zemāk).
Kas judikatūrai nozīmīgs izriet no Senāta sprieduma?
Pirmkārt. Neraugoties uz to, ka līgums ir it kā par aprēķināmu nomas maksas daļu, jāpatur vērā, ka konkrētajā lietā ir nedalīts kopīpašums. Tas nozīmē, ka katram kopīpašniekam pieder nevis reāla, bet gan noteikta domājamā daļa kopējā zemes īpašumā. Otrkārt. Ja viens kopīpašnieks ir aktīvāks par citiem un panāk iepriekš minētā līguma noslēgšanu, tad viņam tik tiešām jādalās ar pārējiem procentuāli to daļām. Saņemtais par 5/12 domājamajām daļām tomēr ir visu kopīpašnieku ieguvums. Un ja saņēmējs nedalās ar citiem, tad pienākošā daļa var tikt uzskatīta par zaudējumiem, kas piedzenama no saņēmušā. Varbūt to precīzāk būtu saukt par separātista nepamatoti iegūto, taču tiesīgajam tas tiešām ir zaudējums. Treškārt, tas gan nav liels jaunums, kopīpašnieks attiecīgos gadījumos (bet ne vienmēr) var prasīt kopējas lietas dalītu lietošanu (CL 1070.p.) vai pat kopīpašuma reālu dalīšanu (1074., 1075.p.).
Līdzīgi fakti un argumenti atrodami Senāta spriedumā SKC621/2007 un daļēji atspoguļojas arī apkopojumā ar Nr. 3.4.
Vēl daži teorētiski apsvērumi. Varbūt VAS varēja piedāvāt trim ēku īpašniekiem noslēgt līgumu uzreiz par visu zemes gabalu? Formāli vienam kopīpašniekam bez citu pilnvarojuma tādu tiesību nav. Bet ja redzam, ka praksē viņam ir izdevies noslēgt līgumu par vienu („savu”) daļu, tad tas pats praksē varētu notikt arī par visu zemes gabalu. Un ja viņš godīgi dalītos ar pārējiem, tiesā nekāda prasība netiktu iesniegta. Konkrētajā gadījumā, kad citi kopīpašnieki tika aicināti darboties, bet izvairījās, juridisku pamatojumu šādam līgumam nevarētu atrast. Taču citā gadījumā varētu apspriest jautājumu par svešu lietu kārtošanu (neuzdotu lietvedību), ja būtu pieņemams, ka citi kopīpašnieki atzītu šādu jautājuma nokārtošanu.
Visbeidzot varētu tikt izvirzīts jautājums: vai arī VAS nevarētu prasīt no pārējiem kopīpašniekiem kā zaudējumu atlīdzību to maksu, ko tā saņemtu, ja pārējie nekavētu līguma noslēgšanu? Grūti, protams, saprast, kāpēc četras fiziskas personas vairās no naudas. Ļaunākās aizdomas varētu būt tādas, ka viņas pat bez līguma gūst kādu nedeklarētu labumu, bet tās tikai aizdomas. Taču teorētiski prasība varētu būt vienīgi par pagājušo laiku. Sakarā ar priekšā stāvošiem zaudējumiem var prasīt tikai nodrošinājumu (CL 1771.p.).
Kāzuss Nr. 3 „Vai nedienās vainojams CL 1068.pants?”
Nākošā kazusā dalībnieki nav jāaizstāj ar izdomātiem, jo situācija ir plaši un publiski raksturota Satversmes tiesas spriedumā, kurā blakus citiem par izvērtēšanas objektu ir kļuvis Senāta 2010.gada 15.septembra spriedums lietā Nr. SKC-174.
Konstitucionālo sūdzību izraisīja pieteicēja „Pilsētas zemes dienests” neapmierinātība ar trijās tiesu instancēs nospriesto, un tātad arī gala vārdu, ko teicis Augstākās tiesas Senāts spriedumā lietā Nr. SKC-174/2010, kurā Civillietu tiesu palātas 2009.gada 14.marta spriedums a/s „Juridiskais birojs „Specialis”” 2006.gada prasībā pret Rīgas domi atstāts negrozīts daļā, ar kuru prasība par zemes nomas līguma noslēgšanu par 3 zemes īpašumiem noraidīta. Pārējā daļā, tas ir attiecībā uz, ja nekļūdos skaitīšanā, 27 zemesgabaliem Senāts spriedumu atcēlis un nodevis jaunai izskatīšanai apelācijas instances tiesā. Pēc apjoma iespaidīgais 21 lpp. garais Senāta spriedums satur vispusīgu lietas dalībnieku argumentu un pretargumentu analīzi, tostarp konstatējumu, ka Rīgas dome nav īstais atbildētājs lietā, ka piedāvātie līgumu projekti satur likumam neatbilstošus punktus, daži vērtējami kā netaisni, daži neatbilstoši likumam.
Tieši šis pants kļuvis par Satversmes tiesas izvērtējuma priekšmetu sakarā ar pieteicēja norādēm, ka tas liedzot vienam no kopīpašniekiem iznomāt sev piederošās domājamās daļas, saņemot nomas maksu, vērsties tiesā.
Jau zināma situācija: zemes gabaliem ir vairāki īpašnieki, bet tikai viens grib līgumu. Bet skarts jautājums: kurš tiesīgs un kuram arī pienākums risināt konkrētus civiltiesiskus jautājumus. Par atbildētāju izvēlēta Rīgas dome. Pēc valsts pārvaldes iekārtas likuma atvasinātā publiskā persona ir Rīgas pašvaldība. Tātad vai nu tā, vai kāda tās pilnvarota iestāde (ja pilnvarojums, tad subjekts vienalga ir pašvaldība), vai iestāde (SIA) ar attiecīgu deleģējumu var slēgt līgumus un par tiem atbildēt. Senāta spriedumā ir pamatots, kāpēc Rīgas dome nav tā institūcija, kurai būtu jāslēdz nomas līgumi par katras dzīvojamās mājas apsaimniekošanai izmantoto zemi. Taču arī šajā strīdā un vēlāk Satversmes tiesas spriedumā analizēta CL 1068.panta nozīme.
Pieteikuma iesniedzējam piederošo zemesgabalu Rīgā, Jaunciema 2.šķērslīnijā, Lielvārdes ielā un Staraja Rusas ielā kopīpašnieki neesot devuši savu piekrišanu zemes nomas līguma noslēgšanai un atsevišķa zemesgabalu lietošanas kārtība neesot noteikta. Apstrīdētā norma gan esot noteikta ar pienācīgā kārtā pieņemtu likumu, un tās leģitīmais mērķis esot citu kopīpašnieku tiesību aizsardzība. Taču apstrīdētās normas radītās sekas esot nesamērīgas. Pēc Pieteikuma iesniedzēja domām, apstrīdētā norma esot novecojusi, jo radusies pirms aptuveni 150 gadiem, kad nebijis nedz dalīto īpašumu, nedz piespiedu nomas attiecību. Savukārt pēc 1991.gada esot izveidojušies neskaitāmi dalītie īpašumi un pieņemti vairāki normatīvie akti, kas „faktiski ignorē apstrīdētajā normā ietverto regulējumu”.
Satversmes tiesa ir nospriedusi īsi un skaidri: atzīt CL 1068. panta pirmo daļu par atbilstošu LR Satversmes 105.pantam. Motīvos gribas izcelt šādus vārdus: ja apstrīdētās normas nebūtu, tad katrs kopīpašnieks ar īpašumu varētu rīkoties, it kā viņš būtu tā vienīgais īpašnieks. Savukārt tad, ja rīcībai ar kopīpašumu paredzētu kopīpašnieku balsu vairākuma principu, tas varētu nonākt pretrunā ar īpašuma ekonomisko jēgu. Līdz ar to apstrīdētās normas satura veidošana atbilstoši Pieteikuma iesniedzēja iecerētajam risinājumam sagrautu kopīpašuma institūtu pēc būtības, lielā mērā aizskarot citu kopīpašnieku tiesības un likvidējot jebkādu saprātīgu līdzsvaru starp visu kopīpašnieku tiesībām.
Taču spriedums satur vēl arī citus skaidrojumus un motīvus, kas rāda, ka judikatūrai vēl lemts attīstīties un ka daži jautājumi vēl būs jāizpēta, jāinterpretē un attiecīgi jārisina strīdi sakarā ar kopīpašuma tiesību īstenošanu. Risinājumu daudzveidības sakarā atzīmējamas šādas atziņas:
1. Civillikuma 1074. un 1075.pants paredz kopīpašnieku tiesības prasīt kopīpašuma dalīšanu. Tas ir tiesiskais instruments, kuru kopīpašnieks var izmantot piespiedu kārtā, lai izbeigtu kopīpašumu.
2. Jautājumu risināšanu var vienkāršot dalītu lietošanas tiesību noteikšana.
3. Gadījumos, kad viens kopīpašnieks ar savu rīcību (bezdarbību) nodara otram kopīpašniekam zaudējumus, cietušais var prasīt šo zaudējumu atlīdzināšanu. Šāda iespēja acīmredzami varētu motivēt citus kopīpašniekus risināt nomas jautājumu.
4. Spriedums SKC-174 neliedzot personai prasījuma tiesības attiecībā uz nomas tiesisko attiecību atzīšanu un nomas maksas piedziņu. Spriedumā neesot noraidīta iespēja prasīt nomas līguma noslēgšanu, bet prasīts vienīgi pareizi procesuāli īstenot tiesvedību, piemēram, pieaicinot citus kopīpašniekus.
Kā papildu arguments prasības noraidīšanai Satversmes tiesas spriedumā norādīts tas, ka Pieteikuma iesniedzējs lūdza tiesu noteikt apskatāmo trīs nomas līgumu dabiskās un nejaušās sastāvdaļas, cita starpā arī tādus nosacījumus, ka nomniekam jānodrošina zemes īpašuma un tam piegulošās teritorijas apkope un nomniekam ir tiesības nodot attiecīgā zemes īpašuma lietošanas (faktiskā valdījuma) tiesības trešajām personām ar iznomātāja piekrišanu. Pieteikuma iesniedzēja piedāvātajā līguma projektā bija ietverts noteikums, ka nomas līgums nodibina servitūtu atbilstoši CL 1142. pantam.
Ievērību pelna arī Satversmes tiesas spriedumā ietvertais Tieslietu ministrijas skaidrojums: būtiska nozīme esot tam, vai bez citu kopīpašnieku piekrišanas tiek konstatēts vienīgi nomas maksas samaksas pienākums un apmērs vai arī tiek noslēgts nomas līgums, kurā noregulēti arī citi uz kopīpašuma priekšmetu attiecināmi jautājumi. Ja attiecības starp zemesgabala īpašnieku un uz šā zemesgabala uzbūvētas dzīvojamās mājas īpašnieku izveidojušās uz likuma pamata, tad zemesgabala kopīpašniekam esot tiesības prasīt nomas maksas apmēra konstatēšanu atbilstoši attiecīgajai viņa īpašumā esošajai zemesgabala daļai. Šādas tiesības pastāvot neatkarīgi no citu kopīpašnieku piekrišanas prasījumam.
Rezumējot
1. Piespiedu nomas attiecības nav jādibina ar līgumu. Tās attiecīgi jau pastāv uz likuma pamata. Mainoties kādam no dalībniekiem, piespiedu noma turpinās. Līgums ļauj vienoties par dažādiem citiem jautājumiem.
2. Nomas maksas noteikšana nav rīcība ar kopīpašuma priekšmetu CL 1068.panta izpratnē.
3. Ja piespiedu nomas apstākļos ar vairāk dalībniekiem kāds noslēdz vienošanos par nomas maksu vai citiem nomas noteikumiem, tad šāda vienošanās ir spēkā. Taču nepieaicinātais dalībnieks var to apstrīdēt, ja ignorētas viņa tiesības saņemt augļus no kopīpašuma. Ja šādā ceļā viens kopīpašnieks iegūst nomas maksu, tad tā ir visu kopīpašnieku kopīgs ieguvums, kas dalāms atbilstoši domājamajām daļām. Šāda vienošanās nav identificējama ar nomas līgumu.
4. Ja kopīpašnieki nav noteikuši dalītu kopīpašuma lietošanu, tad bez visu kopīpašnieku dalības lietā tiesa nevar uzlikt pienākumu parakstīt zemesgrāmatā nostiprināmu nomas līgumu, bet atsevišķos gadījumos var noteikt viena kopīpašnieka maksas daļu atbilstoši viņam piederošajām domājamajām daļām.
5. Prasības noraidīšana par nomas līguma noformēšanu nereti nozīmē vienas puses atteikšanos pieņemt netaisnīgus vai citādi nepamatotus līguma noteikumus.
6. Viena kopīpašnieka izvairīšanās no līgšanas par nomas noteikumiem var tikt atzīta par zaudējumu nodarīšanu citiem kopīpašniekiem, kas attiecīgi jāatlīdzina.
QR
