IEVADS
Pēc Augstākās tiesas pasūtījuma veikts tiesu prakses pētījums par problēmām daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanā. Apkopojumu sagatavoja Saeimas Juridiskā biroja juridiskā padomniece Mg.iur Ilze Oša un Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļa politikas departamenta direktora vietnieks Mg.iur Mārtiņš Auders.
Izpētot vairāk nekā 90 Augstākās tiesas Civillietu departamenta nolēmumus lietās par strīdiem, kas saistīti ar dzīvokļu īpašnieku tiesiskajām attiecībām un dzīvojamo māju pārvaldīšanu, kas izskatīti laikā no 2013.gada sākuma līdz 2016.gada vidum, atlasīti un apkopojumā ietverti vairāk par 40 nolēmumiem.
Apkopojums sadalīts četrās tēmās. Nodaļu saturs sniedz priekšstatu par dzīvokļa īpašumu kā īpašu nekustamā īpašuma veidu, kura sastāvā ietilpst gan atsevišķais īpašums, gan kopīpašuma domājamā daļa. Tādēļ atsevišķi aprakstītas arī dzīvokļa īpašnieka tiesības un pienākumi rīcībai ar šo īpašumu, kā arī atbildība par tā saglabāšanu. Ņemot vērā dzīvojamās mājas kopīpašuma kopīgās pārvaldīšanas īpatnības, apkopojumā apskatīta tiesu prakse gan dzīvojamās mājas īpašnieku lēmumu pieņemšanā, gan to apstrīdēšanā.
Atsevišķa nodaļa ir veltīta tiesu praksei par kopīpašumā esošas daļas pārvaldīšanu, apskatot pārvaldīšanas darbības, dzīvokļu īpašnieku pilnvarotās personas (pārvaldnieka) statusu un pārvaldīšanas izdevumu veidošanās aspektus. Aplūkoti atsevišķi spriedumi par zemes nomas strīdiem dalītā īpašuma gadījumā, proti, kad dzīvokļu īpašumos sadalīta ēka atrodas uz citai personai piederoša zemesgabala.
Ņemot vērā, ka pēc apkopojuma pabeigšanas Augstākā tiesa taisīja vairākus būtiskus nolēmumus apskatītajos jautājumos, pievienotas arī šo nolēmumu tēzes. Tāpat apkopojums papildināts ar norādēm par regulējuma izmaiņām, kas stājās spēkā 2017.gada 1.janvārī.
SECINĀJUMI
1. Dzīvokļu īpašums, tā sastāvs
1.1. Dzīvokļa īpašumam ir piederīgas caurules, vadu (komunikāciju) daļas un citu ar mājas ekspluatāciju nedalāmi saistītu elementu daļas, kas atrodas telpās vai telpu kompleksa robežās. Tādējādi zaudējumu atlīdzības pienākuma noteikšanai ir jāizvērtē, vai dzīvoklī bojātā ūdens vada caurule ir atzīstama par dzīvokļa īpašnieka īpašumu, vai arī tā ir dzīvojamās mājas ūdens apgādes funkcionāli nedalāma komunikāciju daļa, kas ietilpst dzīvojamās mājas kopīpašumā (SKC-244/2015).
1.2. No Civillikuma 1068.pantā ietvertās normas satura izriet, ka kopīpašnieks ir tiesīgs rīkoties ar kopīpašumu atbilstoši savai domājamai daļai, bet ar noteikumu, ka rīcībai jābūt saskaņotai ar pārējiem kopīpašniekiem (SKC-185/2014).
2. Dzīvokļa īpašnieks, tā tiesības, pienākumi un atbildība
2.1. Doktrīnā atzīts, ka dzīvojamo māju īpašniekiem ir jārūpējas par to, lai viņu mājās tiktu veiktas visas nepieciešamās apsaimniekošanas vai pārvaldīšanas darbības. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma izpratnē dzīvojamās mājas īpašnieks ir arī dzīvokļa īpašuma īpašnieks (1.panta 2.punkts). Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta pirmā daļa paredz, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums. Tādējādi, ja dzīvokļa īpašuma īpašniekam ir pienākums rūpēties par dzīvojamās mājas uzturēšanu, viņam ir pienākums rūpēties arī par dzīvokļa kā atsevišķa īpašuma uzturēšanu atbilstoši normatīvo aktu prasībām un šajā pienākumā ietilpst atsevišķā īpašuma elementu, tostarp iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts (SKC-37/2016).
2.2. Zemesgrāmatu likuma 45.panta 7.punkta izpratnē atzīmes ierakstīšana attiecīgajā zemesgrāmatu nodalījumā nepiešķir personai īpašuma tiesības, tādējādi atzīmes ierakstīšana par pirkuma līguma noslēgšanu neapliecina, ka persona ieguvusi īpašuma tiesību (SKC-73/2016).
2.3. Ja nekustamā īpašuma atsavināšana ir notikusi piespiedu izsolē un ieguvējs arī ir izteicis lūgumu tiesu izpildītājam par viņa ievešanu valdījumā, ko tiesa apmierinājusi, ar ievešanu valdījumā uz tiesas lēmuma pamata notiek nekustamā īpašuma nodošana nosolītājam, pārtraucot tajā pašā laikā agrākā īpašnieka valdījumu, kurš no šī laika vairs nevar realizēt attiecībā uz īpašumu kaut kādas tiesības, lai gan tās vēl ir ierakstītas zemesgrāmatā. Uz nekustamā īpašuma ieguvēju attiecas visas dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumi un atbildība, tostarp likuma „Par dzīvokļu īpašumu” 12.pantā noteiktais dzīvokļa īpašnieka pienākums segt izdevumus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas uzturēšanu un ekspluatāciju, un norēķināties par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem no īpašuma iegūšanas brīža, tas ir, no brīža, kad stājas spēkā lēmums par ievešanu nekustamā īpašuma valdījumā (SKC-303/2013).
2.4. Dzīvokļa īpašuma likuma 13.panta pirmā un otrā daļa uzliek īpašniekam pienākumu segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus atbilstoši īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram. Tāpat Dzīvokļa īpašuma likuma 13.panta pirmajā un otrajā daļā ir noteikts, ka dzīvokļa īpašnieks sedz uz dzīvokļa īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus. Likuma norma iztulkojamas tādējādi, ka tiesas akceptētais dzīvokļa īpašuma pārvaldīšanas izdevumu apmērs vienam dzīvokļa īpašniekam nevar būt pretrunā dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumam. Viena dzīvokļa īpašnieka kopīpašuma domājamās daļas uzturēšana nevar notikt uz citu dzīvokļu īpašnieku rēķina. Ārpustiesas sarunās izteiktais piedāvājums nav pielīdzināms dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumam (SKC-160/2015).
2.5. Apstrīdētā lēmuma atzīšanai par spēkā neesošu nevar būt par pamatu pieļautie formālie pārkāpumi, proti, kopsapulces sasaukšanas kārtība (izziņošanas neievērošana), sapulces vadītāja un protokolista neievēlēšana, protokolā atspoguļotās informācijas nepilnīgums, ja tie nevar ietekmēt gala rezultātu, un tāpēc katrā gadījumā vērtējams pieļautā pārkāpuma būtiskums (SKC-586/2016).
2.6. Situācijā, kad ir dokuments, kurā lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku ir izteikuši savu gribu un piekrišanu apsaimniekošanas maksas paaugstināšanai, lai veiktu apkures sistēmas rekonstrukciju, izšķirošais apstāklis noteikti nevar būt šādas gribas izteikšanas vietai un laikam (SKC-130/2014).
2.7. Likumdevējs ir skaidri noteicis kārtību, kādā dzīvokļa īpašnieks var aizstāvēt savas aizskartās tiesības, proti, prasības tiesvedības kārtībā, turklāt ierobežotā laikā, tādējādi sekmējot dzīvokļu īpašnieku kopsapulces pieņemto lēmumu efektivitāti un tiesisko noturību. Šajā likumā norādītie termiņi uzskatāmi par prekluzīviem kā likumā īpaši noteikti termiņi (SKC-57/2016).
2.8. Prasītājs lietās par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma atzīšanu par spēkā neesošu var būt tikai dzīvokļa īpašnieks. Prasība par dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumu atzīšanu par spēkā neesošiem ceļama pret visiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri lēmumu pieņēmuši (SKC-201/2015).
2.9. Dzīvokļa īpašniekam, kaut arī viņš nav noslēdzis pārvaldīšanas līgumu, ir saistoši tie pārvaldīšanas līguma noteikumi, par kuriem ir lēmusi dzīvokļu īpašnieku kopsapulce (SKC-457/2013).
2.10. Ja dzīvojamā ēka, kas sadalīta dzīvokļu īpašumos, pieder vienam īpašniekam, tad parakstītā vienošanās par nekustamā īpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu atbilst dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumam par mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, kas saskaņā ar likuma „Par dzīvokļa īpašumu” 27.1 panta piekto daļu ir saistošs arī nākamajiem telpu pircējiem (kopīpašniekiem), līdz brīdim, kad likumā noteiktajā kārtībā dzīvokļu īpašnieku kopsapulce pieņem jaunu lēmumu par apsaimniekotāja maiņu (SKC-160/2015).
3. Dzīvojamās mājas pārvaldnieks, tā tiesības un pienākumi. Pārvaldīšanas darbības un izdevumi
3.1. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 11.pants noteic, ka pārvaldīšanas tiesiskajās attiecībās, ciktāl tās neregulē šis likums, piemērojami Civillikuma noteikumi par pilnvarojuma līgumu. Tas nozīmē, ka apsaimniekotājs ir nevis patstāvīgs subjekts, bet gan dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvis (SKC-160/2015).
3.2. Pēc būtības apsaimniekošanas līgums uzskatāms par pilnvarojumu Civillikuma 2289.panta izpratnē, kad viena puse (pilnvarnieks, uzdevuma ņēmējs – šajā gadījumā dzīvojamās mājas pārvaldnieks) uzņēmusies izpildīt otrai (pilnvarotājam, uzdevuma devējam – šajā gadījumā dzīvokļa īpašniekam) zināmu uzdevumu, proti, uzturēt un apsaimniekot dzīvojamo māju, savukārt dzīvokļa īpašnieks samaksāt par to (SKC-211/2015).
3.3. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums izveidot biedrību, kaut arī ar mērķi apsaimniekot konkrēto dzīvojamo māju, šai biedrībai automātiski nepiešķir tiesības īpašnieku vietā uzdot citai juridiskai personai pārvaldīt un apsaimniekot māju, jo tādas tiesības ir tikai un vienīgi dzīvokļu īpašniekiem – kopībai (Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta otrās daļas 8.punkts). Par pierādījumu dzīvokļu īpašnieku izveidotās biedrības tiesību un pienākumu apjomam varētu kalpot pārvaldīšanas līgums, kurā būtu uzskaitītas biedrībai uzdotās pārvaldīšanas darbības, kā arī norādīts piešķirtā pilnvarojuma apjoms (SKC-344/2016.).
3.4. Turpinot pildīt pārvaldnieka funkcijas, ko akceptējuši īpašnieki, kuri nav izrādījuši interesi par cita pārvaldnieka pilnvarošanu pēc pilnvarojuma līgumā noteiktā termiņa beigām, pārvaldnieks veic kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu neuzdotās lietvedības ietvaros, ko regulē Civillikuma ceturtās daļas astoņpadsmitās nodaļas „Prasījumi no svešu lietu pārziņas” ceturtās apakšnodaļas „Neuzdota lietvedība” tiesību normas (SKC-46/2016).
3.5. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrajā daļā noteiktās obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības neietver darbības jumta konstrukciju defektu novēršanai. Šā panta trešā daļa noteic, ka citas pārvaldīšanas darbības ir darbības, kas saistītas ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. No minētā izriet, ka tādu darbību veikšanai, kas nav obligātās pārvaldīšanas darbības, ir nepieciešams mājas īpašnieka vai dzīvokļu īpašnieku gribas izteikums šādu darbību veikšanai un finansējums (SKC-43/2016).
3.6. Lai konkretizētu obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību apjomu un nodrošinātu vienveidīgu un pareizu ar pārvaldīšanas darbībām saistīto izdevumu aprēķināšanu, tika izdoti Ministru kabineta noteikumi, kas tāpat kā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums ir saistoši daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldītājam. Tādējādi nekustamā īpašuma pārvaldīšana un ar to saistītie izdevumi var tikt pamatoti ar tiesīgi noslēgtu pārvaldīšanas līgumu, kurā noteikts pārvaldīšanas uzdevums (veicamo darbību apjoms, izdevumi, atlīdzība par pārvaldīšanu un šo izdevumu samaksas kārtība). Lai konstatētu, kādi izdevumi var tikt kvalificēti kā nepieciešami izdevumi neuzdotās lietvedības gadījumā, piemēro Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma normas par obligāti veicamām pārvaldīšanas darbībām. Apsardzes pakalpojumi neietilpst V TIESĪBU PRAKSE LATVIJAS REPUBLIKAS AUGSTĀKĀS TIESAS BIĻETENS NR.14/2017 58 likumā noteiktajās obligāti veicamajās pārvaldīšanas darbībās (SKC-46/2016).
3.7. Ja prasība ir par iepriekšējā stāvokļa atjaunošanu sakarā ar bojājumu lietai delikta rezultātā, kas uzskatāms par tagadējās mantas samazinājumu, kā pierādījums zaudējuma apmēram būs aprēķins, no kura redzams, kādi līdzekļi nepieciešami iepriekšējā stāvokļa atjaunošanai (SKC-58/2015).
4.Līgumi par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem, līgums par piesaistītā zemesgabala lietošanu
4.1. Laika periodā, kura ietvaros tika apskatīti Augstākās tiesas Civillietu departamenta spriedumi, nav skatītas lietas strīdos par jautājumiem, kas ir saistīti ar līgumu slēgšanu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem. Lietas, kas nozīmīgas judikatūras veidošanā saistībā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma un Dzīvokļa īpašuma likuma piemērošanu, varētu būt skatījis Augstākās tiesas Administratīvo lietu departaments (SKA-706/2013).
4.2. Zemes īpašnieka tiesības celt prasību tiesā par zemes nomas līguma noslēgšanu ir saprotamas tādējādi, ka zemes īpašniekam ir tiesības prasīt gan nomas līguma noslēgšanu, gan faktisko nomas tiesisko attiecību atzīšanu (SKC-5/2016).
4.3. Strīds par iznomātās zemes platību, kas nepieciešama dzīvojamās mājas ekspluatācijai un uzturēšanai, risināms tiesā civiltiesiskā kārtībā. Tas nozīmē, ka dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes platība, kas noteikta, sagatavojot dzīvojamo māju privatizācijai, var tikt pārskatīta (SKC-39/2016).
QR
